Tutto Condominio, come districarsi tra le spese condominiali

Fornire informazioni chiare e semplici per decifrare le spese condominiali, materia apparentemente ostica e di difficile comprensione. Questo è stato l’obiettivo dell’ultimo appuntamento del ciclo ‘Tutto Condominio’, organizzato questa mattina dallo studio legale Acquaviva Canzi presso la sede di via Philips 12 a Monza.

Nel corso dell’incontro intitolato ‘Come leggere il bilancio condominiale’ le avvocatesse Silvia Acquaviva e Valentina Canzi hanno presentato a una platea interessata composta da alcuni amministratori condominiali e semplici condomini un ventaglio di utili indicazioni. Le due ore hanno preso avvio con una definizione semplificata di bilancio condominiale, affinché tutti i presenti, anche i meno esperti, potessero comprendere le basi della tematica.

Se tecnicamente un bilancio condominiale è composto da tre voci, che sono denominate consuntivo, situazione patrimoniale e situazione di cassa, per tutti coloro che vivono in un condominio è più utile sapere che il bilancio condominiale è l’elenco delle voci di spesa che dovranno sostenere, ripartite in quattro rate annuali. Quanto dovrà pagare ciascun condomino?  I costi non sono uguali per tutti perché vige il principio di competenza: le spese sono ripartite tra condomini in modo proporzionale in base al valore dell’unità abitativa (millesimi) e al consumo. Per il buon funzionamento economico di un condominio è importante che l’amministratore convochi una volta all’anno un’assemblea ordinaria e che renda consapevoli i condomini degli importi sostenuti nell’anno precedente (rendiconto consuntivo) e quelli previsti per l’anno in corso (rendiconto preventivo).

L’incontro si è rivelato un momento di formazione e di confronto, nel corso del quale sono state accolte domande e dipanati dubbi su casi concreti. Per esempio: come devono essere ripartiti i costi tra locatore e conduttore, ovvero chi deve sostenere le spese condominiali di una casa in affitto, il proprietario o l’affittuario? La legge stabilisce che le spese siano a carico del proprietario, ad eccezione di diversi accordi nel contratto di locazione. Però il diritto di voto nelle assemblee condominiali per spese ordinarie spetta all’usufruttario, mentre è il proprietario che deve essere convocato e partecipare all’assemblea per l’approvazione di spese straordinarie.

Un altro caso particolare affrontato e che ha riscosso l’interesse dei presenti riguardava le spese straordinarie in caso di compravendita dell’immobile: chi deve pagare, il nuovo o il vecchio proprietario? I costi dei lavori devono essere sostenuti da chi era presente al momento della delibera assembleare che ha approvato i lavori, quindi il venditore se l’assemblea è avvenuta prima della vendita dell’appartamento. Diversa la situazione delle spese condominiali ordinarie: in caso di compravendita l’acquirente risponde per l’anno in corso, dal momento che subentra in qualità di proprietario. E se si decide di dotare il condominio di una lastrico solare? Le spese gravano sul condomino che ne fa utilizzo esclusivo, ma con una ripartizione delle quote di spesa anche sugli altri condomini perché il lastrico funge da copertura immobiliare e quindi è in parte comune.

Quesiti concreti e risposte esemplificative di facile comprensione. Questo è stato l’ultimo incontro di ‘Tutto Condominio’ che dopo il buon riscontro di questo primo ciclo dà appuntamento al prossimo autunno con nuove puntate di approfondimento.